[イーデイリーChoi Jeong-hee 記者] 2020年6月6日、キム氏は京畿道九里市にあるマンションを、かつての職場の同僚であるイ氏に売却しました。
しかし、キム氏は引っ越さなかったのです。2026年現在も、キム氏はこのマンションに住み続けています。
取引の形態が特異でした。キム氏はイ氏にこのマンションを1億7000万ウォンで売却し、再びイ氏とチョンセ契約を結びました。2年間住むという条件でした。いわゆる「ギャップ投資」の形態でした。 チョンセの保証金約1億4000万ウォンを除いた残りの3000万ウォンは、キム氏がイ氏に貸し付けました。イ氏は、自分のお金を一銭も使わずに九里市のマンションを所有することになったのです。
それでは、ここで一つ疑問が浮かびます。キム氏は直接的に自分にお金が入ってくるわけでもなく、今後も住み続けるつもりなのに、なぜわざわざマンションを売らなければならなかったのでしょうか。2分13秒の行動が、キム氏の秘密を物語っています。
キム氏は、9月に瑞草区の多世帯住宅の残金を受け取る前の6月、九里のマンションをイ氏に譲渡しました。こうなると、瑞草区の多世帯住宅を売却するキム氏は、1住宅所有者となった状態です。キム氏は11月、「1世帯1住宅の高額住宅課税特例」を適用して税金を納付しました。
1世帯1住宅所有者は、2年以上保有するなどの要件を満たせば、住宅を売却する際に譲渡所得税を支払う必要がありません。ただし、2020年当時は、売却価格が9億ウォンを超える高額住宅の場合、9億ウォンを超える部分に相当する譲渡益に対して譲渡所得税を支払わなければなりませんでした。 （2021年12月8日以降の譲渡分からは12億ウォン）。それでも、1住宅所有者は長期保有特別控除を最大80％まで受けられるため、税負担はそれほど大きくありません。
瑞草区の住宅を売却する際、九里のマンションがそのままキム氏の所有であったならば、キム氏は1住宅所有者の優遇措置を受けられず、譲渡益の全額に対して税金を納めていたことでしょう。
こうした理由から、キム氏は元職場の同僚であるイ氏に九里のマンションを売却することになりました。問題は、この取引が真実味に欠けて見えたことです。
キム氏は2020年6月6日、九里のマンションを1億7000万ウォンでイ氏に売却しました。賃貸保証金1億4000万ウォンを差し引くと、キム氏はイ氏から3000万ウォンを受け取るはずでしたが、銀行の取引明細に不審な点がありました。
午後2時23分15秒。
キム氏→イ氏、3000万ウォンの入金。
午後2時25分28秒。
イ氏→キム氏、3000万ウォン入金
2分13秒でした。キム氏の口座から引き出された3000万ウォンが、イ氏の口座を経由してそのまま戻ってくるまでに要した時間です。 キム氏はイ氏に3000万ウォンを貸し、このお金を受け取ったイ氏はキム氏に3000万ウォンを返却し、マンションの残金を支払います。そして3日後の6月9日、所有権の変更に伴い、イ氏が支払うべき取得税と法務士の費用は、キム氏が納付します。
1年後、今度はお金の流れが逆になりました。
2021年7月21日、無住宅者となったキム氏が、イ氏から九里（クリ）のマンションを購入しました。売買価格は1年前と同じ1億7000万ウォンでした。当時は住宅価格が高騰していた時期で、マンション価格が上昇していたにもかかわらずです。
午後6時43分3秒。
イ氏→キム氏、3000万ウォンを入金
午後8時45分33秒。
キム氏→イ氏、3000万ウォン入金
今度は2時間で、イ氏の3000万ウォンが一周して、イ氏の口座に入金されました。イ氏が借りた3000万ウォンをキム氏に渡し、キム氏はイ氏に3000万ウォンを渡して、マンションの残金を支払いました。
キム氏が代わりに納めた取得税。相場が上がったにもかかわらず、1年後に同じ金額で買い戻したマンション。一度も九里のマンションを離れたことがなかったキム氏。すべてが怪しく見えました。
キム氏の言い分はこうでした。より良い場所へ引っ越すために、瑞草区の住宅と九里のマンションを売却することに決め、その前から不動産仲介業者に売り出しに出していたというのです。イ氏が支払うべき取得税を代わりに支払ったのは、契約上あり得ることだと言いました。不動産登記権利証もイ氏が持っていたし、固定資産税もイ氏が支払っていたと述べました。
キム氏は、イ氏とは以前の職場で少し顔を合わせただけの関係であり、親しい間柄ではないと述べました。また、イ氏が九里のアパートを購入すれば多住宅所有者になるのに、なぜわざわざ九里のアパートを買ってあげるのかとも言いました。
国税庁は、キム氏がイ氏に九里のマンションを購入するための資金を貸したと言いながら、なぜ一般的な借用書一つもないのかと指摘しました。賃貸保証金契約書がないことも問題だと指摘しました。キム氏は、賃貸借契約書を別途作成する義務もない上、金融取引の明細があるのに、わざわざ借用書を書く必要はないと述べました。
国税庁はキム氏を信用しませんでした。キム氏が偽の不動産取引を行ったと判断し、「不当過少申告加算税40％」を適用して、今年3月に譲渡税を再賦課しました。単なるミスではないということです。意図的に偽の不動産取引を行ったとみなしたのです。
[本画像はAI技術を活用して制作されました。]
キム氏は、これは正常な不動産取引だったと主張しました。仮に税負担を減らすために偽の取引を行ったとしても、二重帳簿を作成したわけでもなく、書類を破棄したわけでもなく、いかなる隠蔽行為もなかったため、加算税を支払うとしても10％だけで済むはずだという主張です。単なるミスとみなすべきだということです。
審判院は国税庁の主張を認めました。イ氏がキム氏のマンションを購入した当時、残金3000万ウォンが2分13秒で戻ってきたことから、資金の移動がなかったという事実に注目しました。
1年の間に相場が上昇したにもかかわらず、イ氏が1年前に購入した金額そのままの価格でキム氏に売却した点も、通常の取引とは異なると判断しました。イ氏の立場からすれば、マンションを相場通りに売却していた場合、購入から1年も経たずに売却したことになるため、譲渡所得税を過大に納付していた可能性があるからです。こうした点を考慮したのではないかという推測です。
審判院は、最高裁判例（2013ドゥ7667）を引用し、名義を偽装して所得を得たとしても、脱税に関連する行為がない場合は、名義偽装のみでは「詐欺」行為とは見なされませんが、キム氏はこれに該当しないと判断しました。
審判院は、「九里（クリ）のマンションを売却した後、1年で再取得しましたが、これは『1世帯1高価住宅』の課税特例を適用してもらうための租税回避目的から生じたという点、実際に名義をイ氏に移転するにとどまらず、売買契約書を作成した後、残金を循環振込する方式で代金支払いの外観を作り出し、このような取引によってキム氏が得た利益が相当である」と明らかにしました。
キム氏とイ氏が作成した契約書、所有権移転登記、イ氏が支払ったとされる固定資産税の領収書などは、すべて本物でした。しかし、国税庁と審判院が注目したのは、実質的な資金の流れでした。
マンションの残金3000万ウォンは、2分13秒で元の場所に戻ってきました。お金も人も動いていませんでした。変わったのは、登記簿謄本に記された所有者の名前だけでした。
しかし、キム氏は引っ越さなかったのです。2026年現在も、キム氏はこのマンションに住み続けています。
取引の形態が特異でした。キム氏はイ氏にこのマンションを1億7000万ウォンで売却し、再びイ氏とチョンセ契約を結びました。2年間住むという条件でした。いわゆる「ギャップ投資」の形態でした。 チョンセの保証金約1億4000万ウォンを除いた残りの3000万ウォンは、キム氏がイ氏に貸し付けました。イ氏は、自分のお金を一銭も使わずに九里市のマンションを所有することになったのです。
それでは、ここで一つ疑問が浮かびます。キム氏は直接的に自分にお金が入ってくるわけでもなく、今後も住み続けるつもりなのに、なぜわざわざマンションを売らなければならなかったのでしょうか。2分13秒の行動が、キム氏の秘密を物語っています。
2分13秒、3000万ウォンが一巡しました。 キム氏は九里のマンションだけでなく、もう一軒家を持っていました。ソウル市瑞草区に多世帯住宅を所有する多住宅所有者でした。九里のマンションを売却する2ヶ月前の4月18日、すでに瑞草区の多世帯住宅を売却する契約を結んでいた状態でした。
キム氏は、9月に瑞草区の多世帯住宅の残金を受け取る前の6月、九里のマンションをイ氏に譲渡しました。こうなると、瑞草区の多世帯住宅を売却するキム氏は、1住宅所有者となった状態です。キム氏は11月、「1世帯1住宅の高額住宅課税特例」を適用して税金を納付しました。
1世帯1住宅所有者は、2年以上保有するなどの要件を満たせば、住宅を売却する際に譲渡所得税を支払う必要がありません。ただし、2020年当時は、売却価格が9億ウォンを超える高額住宅の場合、9億ウォンを超える部分に相当する譲渡益に対して譲渡所得税を支払わなければなりませんでした。 （2021年12月8日以降の譲渡分からは12億ウォン）。それでも、1住宅所有者は長期保有特別控除を最大80％まで受けられるため、税負担はそれほど大きくありません。
瑞草区の住宅を売却する際、九里のマンションがそのままキム氏の所有であったならば、キム氏は1住宅所有者の優遇措置を受けられず、譲渡益の全額に対して税金を納めていたことでしょう。
こうした理由から、キム氏は元職場の同僚であるイ氏に九里のマンションを売却することになりました。問題は、この取引が真実味に欠けて見えたことです。
キム氏は2020年6月6日、九里のマンションを1億7000万ウォンでイ氏に売却しました。賃貸保証金1億4000万ウォンを差し引くと、キム氏はイ氏から3000万ウォンを受け取るはずでしたが、銀行の取引明細に不審な点がありました。
午後2時23分15秒。
キム氏→イ氏、3000万ウォンの入金。
午後2時25分28秒。
イ氏→キム氏、3000万ウォン入金
2分13秒でした。キム氏の口座から引き出された3000万ウォンが、イ氏の口座を経由してそのまま戻ってくるまでに要した時間です。 キム氏はイ氏に3000万ウォンを貸し、このお金を受け取ったイ氏はキム氏に3000万ウォンを返却し、マンションの残金を支払います。そして3日後の6月9日、所有権の変更に伴い、イ氏が支払うべき取得税と法務士の費用は、キム氏が納付します。
1年後、今度はお金の流れが逆になりました。
2021年7月21日、無住宅者となったキム氏が、イ氏から九里（クリ）のマンションを購入しました。売買価格は1年前と同じ1億7000万ウォンでした。当時は住宅価格が高騰していた時期で、マンション価格が上昇していたにもかかわらずです。
午後6時43分3秒。
イ氏→キム氏、3000万ウォンを入金
午後8時45分33秒。
キム氏→イ氏、3000万ウォン入金
今度は2時間で、イ氏の3000万ウォンが一周して、イ氏の口座に入金されました。イ氏が借りた3000万ウォンをキム氏に渡し、キム氏はイ氏に3000万ウォンを渡して、マンションの残金を支払いました。
5年後に突然舞い込んだ税務調査2025年11月、中部地方国税庁がキム氏に対する税務調査を開始しました。2分13秒と2時間で完了した循環口座振替。
キム氏が代わりに納めた取得税。相場が上がったにもかかわらず、1年後に同じ金額で買い戻したマンション。一度も九里のマンションを離れたことがなかったキム氏。すべてが怪しく見えました。
キム氏の言い分はこうでした。より良い場所へ引っ越すために、瑞草区の住宅と九里のマンションを売却することに決め、その前から不動産仲介業者に売り出しに出していたというのです。イ氏が支払うべき取得税を代わりに支払ったのは、契約上あり得ることだと言いました。不動産登記権利証もイ氏が持っていたし、固定資産税もイ氏が支払っていたと述べました。
キム氏は、イ氏とは以前の職場で少し顔を合わせただけの関係であり、親しい間柄ではないと述べました。また、イ氏が九里のアパートを購入すれば多住宅所有者になるのに、なぜわざわざ九里のアパートを買ってあげるのかとも言いました。
国税庁は、キム氏がイ氏に九里のマンションを購入するための資金を貸したと言いながら、なぜ一般的な借用書一つもないのかと指摘しました。賃貸保証金契約書がないことも問題だと指摘しました。キム氏は、賃貸借契約書を別途作成する義務もない上、金融取引の明細があるのに、わざわざ借用書を書く必要はないと述べました。
国税庁はキム氏を信用しませんでした。キム氏が偽の不動産取引を行ったと判断し、「不当過少申告加算税40％」を適用して、今年3月に譲渡税を再賦課しました。単なるミスではないということです。意図的に偽の不動産取引を行ったとみなしたのです。
変わったのは「書類」だけ…家も、お金もそのままキム氏は不当だとして、5月に租税審判院に審判請求を行いました。
キム氏は、これは正常な不動産取引だったと主張しました。仮に税負担を減らすために偽の取引を行ったとしても、二重帳簿を作成したわけでもなく、書類を破棄したわけでもなく、いかなる隠蔽行為もなかったため、加算税を支払うとしても10％だけで済むはずだという主張です。単なるミスとみなすべきだということです。
審判院は国税庁の主張を認めました。イ氏がキム氏のマンションを購入した当時、残金3000万ウォンが2分13秒で戻ってきたことから、資金の移動がなかったという事実に注目しました。
1年の間に相場が上昇したにもかかわらず、イ氏が1年前に購入した金額そのままの価格でキム氏に売却した点も、通常の取引とは異なると判断しました。イ氏の立場からすれば、マンションを相場通りに売却していた場合、購入から1年も経たずに売却したことになるため、譲渡所得税を過大に納付していた可能性があるからです。こうした点を考慮したのではないかという推測です。
審判院は、最高裁判例（2013ドゥ7667）を引用し、名義を偽装して所得を得たとしても、脱税に関連する行為がない場合は、名義偽装のみでは「詐欺」行為とは見なされませんが、キム氏はこれに該当しないと判断しました。
審判院は、「九里（クリ）のマンションを売却した後、1年で再取得しましたが、これは『1世帯1高価住宅』の課税特例を適用してもらうための租税回避目的から生じたという点、実際に名義をイ氏に移転するにとどまらず、売買契約書を作成した後、残金を循環振込する方式で代金支払いの外観を作り出し、このような取引によってキム氏が得た利益が相当である」と明らかにしました。
キム氏とイ氏が作成した契約書、所有権移転登記、イ氏が支払ったとされる固定資産税の領収書などは、すべて本物でした。しかし、国税庁と審判院が注目したのは、実質的な資金の流れでした。
マンションの残金3000万ウォンは、2分13秒で元の場所に戻ってきました。お金も人も動いていませんでした。変わったのは、登記簿謄本に記された所有者の名前だけでした。
