[イーデイリー・マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] 人工知能（AI）産業が急成長するにつれ、韓国の不動産金融市場の投資情勢が変化しています。AIサービスの普及に伴い、大規模な演算能力を備えたデータセンターの需要が急増したことから、データセンター開発事業が数兆ウォン規模の大型プロジェクトとして台頭しています。

金融機関は、データセンターを単なる商業用不動産ではなく、AI時代の核心インフラへの投資商品と捉えています。長期にわたり安定した賃貸需要を確保できる可能性が高い上、電力や用地の確保、許認可など参入障壁が高く、供給が需要に追いつきにくい構造である点も、投資の魅力として挙げられています。さらに、開発事業自体の規模が大きいため、融資や投資など、金融機関による資金供給の機会も大きいです。

20日、金融投資業界によると、去る4月、龍仁（ヨンイン）徳城里（トクソンリ）で建設中のAIデータセンターは、約7100億ウォン規模のPF調達に成功しました。総事業費1兆4000億ウォンに達する大型プロジェクトです。

京畿道富川（プチョン）のサムジョンAIハブセンターも5月に1590億ウォン規模のPF融資を実行し、ソウル衿川（クムチョン）区のデータセンター開発事業もPF調達を完了しました。金利や工事費の負担により本PFへの転換が阻まれている他の商業用不動産事業が少なくないこととは対照的です。

PFの引受を担当した証券会社はもちろん、銀行、保険会社、貯蓄銀行、年金基金などの機関投資家が、データセンター関連のPF投資を積極的に検討しています。

オフィスなどの既存の商業用不動産と比較すると、データセンターのPF金利は特に高い水準ではありません。 ハイパースケール（超大型）データセンターの場合、賃貸状況などによって差はありますが、先順位PF融資金利は年5％台前半～6％台前半、中・後順位は年7～8％の水準で形成されています。それにもかかわらず、金融機関がデータセンターに関心を示しているのは、金利そのものよりも、将来の資産価値とキャッシュフローに対する期待が大きいからです。

賃借需要の性質も、金融機関にとっては魅力的です。一般的なオフィスのように多数の企業や個人の賃借人を確保する方式ではなく、大手IT企業やクラウド事業者など、少数の優良な賃借人と長期契約を結ぶケースが多いのです。賃借需要が安定しているため、キャッシュフローの予測も容易です。

プロジェクトの規模が極めて大きい上、政府の政策資金が投入される「生産的金融」の領域であるという点も、金融機関にとっては好機です。200MW級のハイパースケールデータセンターの敷地・建物・電気・冷却設備など、純粋な建築・インフラ構築費用だけでも約2兆～3兆ウォンに達すると推計されています。したがって、データセンターの開発は、大規模なPF（プロジェクトファイナンス）や資金調達需要に直結します。 国内で50MW以上の大型データセンターが増えるほど、金融機関にとってはPFへの参加機会が増えないわけにはいきません。

金融投資業界の関係者は、「データセンター市場の核心は、単に建物を建設することにあるわけではありません」とし、「AIの普及に伴い、大規模な施設や電力インフラに莫大な資金が必要となるにつれ、データセンターが不動産金融における新たな大型投資先として定着しつつあります」と述べました。