[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] 「1MWあたりの工事費は100億～150億ウォン程度で、200MW級のAIデータセンターを建設するには、純粋な建設費だけで2兆～3兆ウォンかかります。高性能グラフィックス処理装置（GPU）などのITハードウェアまで含めると、事業費が5兆ウォンを超える可能性もあります。機関投資家にとっての投資機会が拡大せざるを得ません。」
人工知能（AI）時代の幕開けに伴い、AIデータセンター（AIDC）が韓国国内の不動産金融における新たな「兆単位の投資対象」として注目を集めています。AIモデルを学習・稼働させるには膨大な演算能力とストレージ容量が必要ですが、これを支えるデータインフラは依然として不足しているためです。
金融機関の立場からは、AIという構造的な成長産業に資金を供給しつつ、安定したキャッシュフローを得られるという点から、相次いでAIDCのプロジェクトファイナンス（PF）に注目しています。
[イーデイリー キム・イルファン記者]
20日、金融投資業界によると、韓国の金融機関はAIデータセンターのPF市場に相次いで参入しています。
韓国投資証券が全羅北道群山で開発する60MW規模のAIデータセンターの場合、優先PF金利として5％台前半で銀行融資が実行されました。あるIT大手企業が100％賃借している優良資産であるため、「5％台前半」という比較的低い金利にもかかわらず、大口出資者の募集に成功しました。
この事業は、群山国家第2産業団地の敷地にデータセンターを建設するプロジェクトです。年内に60MW級の着工を目標としており、将来的には300MWまで拡大する計画も推進しています。
韓国投資証券がデータセンター開発事業に直接資金を投入すると同時にPFをアレンジしていることは、金融機関がデータセンターを単なる融資商品ではなく、新たなインフラ投資分野として捉えていることを示しています。
AIデータセンターの優先PF融資は年率5％台前半～6％台前半、中・後順位は年率7～8％程度で形成されており、オフィスと比較すると高い方ではありません。例えば、オフィス地区として開発中のソウル中区セウン再整備促進地区3-8・9・10区画の優先金利6.12％と比較すると、わずかに低い水準です。
それでも金融機関がデータセンターに注目する理由は、安定した賃貸収益と、竣工後の資産価値に対する期待感によるものです。
AIデータセンターは、一般的なオフィスとは賃貸需要の性質が異なります。大手クラウド事業者やIT企業などが長期にわたりデータセンターを利用するケースが多いため、開発段階で事前賃貸契約が成立すれば、竣工後のキャッシュフローを予測するのが比較的容易です。
実際、慶尚北道浦項で推進されている総事業費6000億ウォン規模のAI専用データセンターの場合、NHNクラウドが20MW規模を長期賃貸することにした。開発初期から賃貸需要を確保する事前賃貸の仕組みが構築されたのである。
データセンターのもう一つの投資魅力は、開発事業そのものの収益性です。
運用業界では、40MW級のデータセンター開発事業の期待収益率を、内部収益率（IRR）基準で20％前後と推計しています。これは、総投資額を約6000億ウォンと仮定し、竣工後の売却価値をターミナルキャップレート5.25％の水準で算定した場合です。
ターミナル・キャップレートとは、不動産投資期間が終了した後、資産を売却する際に予想される純営業利益（NOI）に対する売却価格の比率のことです。同じ条件でオフィス開発事業の期待収益率がIRR基準で10％台半ばとされていることと比較すると、データセンター開発事業の収益性は相対的に高いという説明です。
ただし、データセンターが必ずしも高い収益を保証するわけではありません。金融機関が注目する核心は、AI需要に伴う賃貸需要、限られた供給、そして開発段階で確保した電力と許認可です。
データセンターは、一般的なオフィスとは異なり、建物を建設するだけで運営できる資産ではありません。大規模な電力供給網や冷却設備、通信網を確保する必要があり、AI用施設であればあるほど、電力使用量や発熱に対応できる設備が求められます。
このため、データセンターの開発費規模も一般的な商業用不動産よりも大きくなります。200MW級のハイパースケール・データセンターの事業費が5兆ウォン以上と見込まれているだけに、金融機関の役割も拡大しています。数兆ウォンに達する開発費を事業者が自己資本だけで調達することは難しいため、先順位PF融資をはじめ、中・後順位融資、メザニン、株式投資など、多様な資金が必要となります。 金融機関にとっては、PF需要を確保できることになります。
データセンターが従来の不動産PFと異なる点は、投資対象が建物にとどまらないことにあるのです。
AIデータセンターの競争力は、安定した電力供給と冷却システム、サーバー運用能力を総合的に確保できるかどうかにかかっています。これに伴い、電力網や発電設備、バッテリーエネルギー貯蔵装置（BESS）などのエネルギーインフラに至るまで、投資領域が拡大する可能性があります。
浦項（ポハン）のAI専用データセンターが、政府の地域活性化投資ファンドプロジェクトに選定されたのも、データセンターが単なる不動産開発事業を超え、地域のデジタル・電力インフラとして認識されているためです。当該ファンドは、地方自治体と民間が発掘した大型プロジェクトに対し、政府の財政などで組成されたマスターファンドが「呼び水」として参加する仕組みとなっています。
開発後の投資手法も変化しています。データセンターは、建物そのものだけでなく、サーバー・電力・冷却設備と運営能力が結びついた資産です。したがって、グローバル市場では、データセンターを直接購入するほか、運営会社やプラットフォームの株式に投資する手法も活用されています。
韓国国内でも、REITを通じたデータセンターへの投資拡大の可能性が高まっています。国土交通部が、データセンターを保有・運営する企業の株式をREITの投資資産として認める内容の制度改善を推進していることから、データセンター運営会社の株式を通じた間接投資の可能性も拡大する見通しです。
資産運用会社の動きも活発化しています。コラムコ資産運用は、韓国初のデータセンター上場REITの設立を計画するなど、データセンターを新たな不動産投資資産として活用しようとする試みが見られます。
金融投資業界の関係者は、「今後、AIデータセンターが増えるにつれて、不動産金融の投資形態も変わっていくでしょう」とし、「オフィスや物流センターのように完成した建物を売買するにとどまらず、データセンターの開発PFから運営会社の株式、電力・エネルギーインフラに至るまで、資金が投入される市場が開かれつつあります」と述べました。
人工知能（AI）時代の幕開けに伴い、AIデータセンター（AIDC）が韓国国内の不動産金融における新たな「兆単位の投資対象」として注目を集めています。AIモデルを学習・稼働させるには膨大な演算能力とストレージ容量が必要ですが、これを支えるデータインフラは依然として不足しているためです。
金融機関の立場からは、AIという構造的な成長産業に資金を供給しつつ、安定したキャッシュフローを得られるという点から、相次いでAIDCのプロジェクトファイナンス（PF）に注目しています。
優先PFは5～6％台…「儲かるインフラ」として台頭
20日、金融投資業界によると、韓国の金融機関はAIデータセンターのPF市場に相次いで参入しています。
韓国投資証券が全羅北道群山で開発する60MW規模のAIデータセンターの場合、優先PF金利として5％台前半で銀行融資が実行されました。あるIT大手企業が100％賃借している優良資産であるため、「5％台前半」という比較的低い金利にもかかわらず、大口出資者の募集に成功しました。
この事業は、群山国家第2産業団地の敷地にデータセンターを建設するプロジェクトです。年内に60MW級の着工を目標としており、将来的には300MWまで拡大する計画も推進しています。
韓国投資証券がデータセンター開発事業に直接資金を投入すると同時にPFをアレンジしていることは、金融機関がデータセンターを単なる融資商品ではなく、新たなインフラ投資分野として捉えていることを示しています。
AIデータセンターの優先PF融資は年率5％台前半～6％台前半、中・後順位は年率7～8％程度で形成されており、オフィスと比較すると高い方ではありません。例えば、オフィス地区として開発中のソウル中区セウン再整備促進地区3-8・9・10区画の優先金利6.12％と比較すると、わずかに低い水準です。
それでも金融機関がデータセンターに注目する理由は、安定した賃貸収益と、竣工後の資産価値に対する期待感によるものです。
AIデータセンターは、一般的なオフィスとは賃貸需要の性質が異なります。大手クラウド事業者やIT企業などが長期にわたりデータセンターを利用するケースが多いため、開発段階で事前賃貸契約が成立すれば、竣工後のキャッシュフローを予測するのが比較的容易です。
実際、慶尚北道浦項で推進されている総事業費6000億ウォン規模のAI専用データセンターの場合、NHNクラウドが20MW規模を長期賃貸することにした。開発初期から賃貸需要を確保する事前賃貸の仕組みが構築されたのである。
オフィスよりも高い開発収益率…大型PF需要も魅力的
データセンターのもう一つの投資魅力は、開発事業そのものの収益性です。
運用業界では、40MW級のデータセンター開発事業の期待収益率を、内部収益率（IRR）基準で20％前後と推計しています。これは、総投資額を約6000億ウォンと仮定し、竣工後の売却価値をターミナルキャップレート5.25％の水準で算定した場合です。
ターミナル・キャップレートとは、不動産投資期間が終了した後、資産を売却する際に予想される純営業利益（NOI）に対する売却価格の比率のことです。同じ条件でオフィス開発事業の期待収益率がIRR基準で10％台半ばとされていることと比較すると、データセンター開発事業の収益性は相対的に高いという説明です。
ただし、データセンターが必ずしも高い収益を保証するわけではありません。金融機関が注目する核心は、AI需要に伴う賃貸需要、限られた供給、そして開発段階で確保した電力と許認可です。
データセンターは、一般的なオフィスとは異なり、建物を建設するだけで運営できる資産ではありません。大規模な電力供給網や冷却設備、通信網を確保する必要があり、AI用施設であればあるほど、電力使用量や発熱に対応できる設備が求められます。
このため、データセンターの開発費規模も一般的な商業用不動産よりも大きくなります。200MW級のハイパースケール・データセンターの事業費が5兆ウォン以上と見込まれているだけに、金融機関の役割も拡大しています。数兆ウォンに達する開発費を事業者が自己資本だけで調達することは難しいため、先順位PF融資をはじめ、中・後順位融資、メザニン、株式投資など、多様な資金が必要となります。 金融機関にとっては、PF需要を確保できることになります。
「建物」から「電力・運営会社」へ…投資対象も広がり
データセンターが従来の不動産PFと異なる点は、投資対象が建物にとどまらないことにあるのです。
AIデータセンターの競争力は、安定した電力供給と冷却システム、サーバー運用能力を総合的に確保できるかどうかにかかっています。これに伴い、電力網や発電設備、バッテリーエネルギー貯蔵装置（BESS）などのエネルギーインフラに至るまで、投資領域が拡大する可能性があります。
浦項（ポハン）のAI専用データセンターが、政府の地域活性化投資ファンドプロジェクトに選定されたのも、データセンターが単なる不動産開発事業を超え、地域のデジタル・電力インフラとして認識されているためです。当該ファンドは、地方自治体と民間が発掘した大型プロジェクトに対し、政府の財政などで組成されたマスターファンドが「呼び水」として参加する仕組みとなっています。
開発後の投資手法も変化しています。データセンターは、建物そのものだけでなく、サーバー・電力・冷却設備と運営能力が結びついた資産です。したがって、グローバル市場では、データセンターを直接購入するほか、運営会社やプラットフォームの株式に投資する手法も活用されています。
韓国国内でも、REITを通じたデータセンターへの投資拡大の可能性が高まっています。国土交通部が、データセンターを保有・運営する企業の株式をREITの投資資産として認める内容の制度改善を推進していることから、データセンター運営会社の株式を通じた間接投資の可能性も拡大する見通しです。
資産運用会社の動きも活発化しています。コラムコ資産運用は、韓国初のデータセンター上場REITの設立を計画するなど、データセンターを新たな不動産投資資産として活用しようとする試みが見られます。
金融投資業界の関係者は、「今後、AIデータセンターが増えるにつれて、不動産金融の投資形態も変わっていくでしょう」とし、「オフィスや物流センターのように完成した建物を売買するにとどまらず、データセンターの開発PFから運営会社の株式、電力・エネルギーインフラに至るまで、資金が投入される市場が開かれつつあります」と述べました。
