[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] サムスンFNリートは、ソウル永登浦区のオフィスビル「FNタワー・ダンサン」（旧A-Oneタワー・ダンサン）の組み入れ過程で調達した5200億ウォン規模の借入金を、優先担保ローンに借り換え、満期を2年延長しました。
既存の借入構造を整備すると同時に、大規模な有償増資を行わずに資産を組み入れてきた戦略を継続する姿勢が見られます。今回の借り換えにより、サムスンFNリートはFNタワー・タンサンの買収に使用した短期資金の満期を2028年9月まで延長し、今後2年間の資金運用にも一段と余裕が生まれました。
融資機関としては、IBK企業銀行、KB国民銀行、NH農協銀行、ハナ銀行が参加しました。金利はオールインの譲渡性預金証書（CD）金利に1.3％ポイント（p）を上乗せする仕組みで、満期は2028年9月28日です。
サムスンFNリッツの構造（資料＝サムスンFNリッツ）
今回の借り換えに先立ち、サムスンFNリッツはNHオールワンリッツからFNタワー・タンサン（当時、エイワンタワー・タンサン）を買収するため、総額5200億ウォンを調達しました。このうち4300億ウォンは担保融資で賄い、残りの900億ウォンは年率4.10％の電子短期社債（電子短期債）を発行しました。
電子短期社債の引受機関としては、KB証券、NH投資証券、ハナ証券、韓国投資証券が参加していました。
当該電子短期社債の満期が去る28日に到来したことを受け、サムスンFNリートは基礎資産として保有する△FNタワー大峙（テチ）△FNタワー順化（スンファ）△FNタワー堂山（タンサン）の3つの資産を担保に、優先担保融資5200億ウォンを受け入れたのです。
FNタワー・テチは、ソウル市江南区テヘランロ424に位置する地下6階～地上20階規模の業務施設で、延べ床面積は4万5191.76㎡です。
FNタワー・スンファは、ソウル市中区世宗大路7ギル25に位置し、地下9階～地上20階、延べ床面積2万7611.50㎡の規模です。FNタワー・タンサンは、ソウル市永登浦区国会大路559に位置する地下6階～地上17階、延べ床面積2万7991.94㎡の規模のビルです。
去る3月16日には、サムスン生命の蚕室ビル（現FNタワー蚕室）の売却を完了（ディールクロージング）しており、今年上半期に資産をもう1件組み入れることができると判断し、入札を推進した結果です。
エイワンタワー・タンサン（現FNタワー・タンサン）（資料＝サムスンFNリッツ）
サムスンFNリッツがFNタワー・タンサンを組み入れた背景には、資産規模と資金調達負担を併せて考慮した戦略があります。
FNタワー・タンサンは、江南・汝矣島・光化門などの主要業務圏ではなく、その他の圏域に属していますが、同社の財務および資産規模を考慮すれば、大規模な有償増資を行わずに組み入れることができるという点が強みとして挙げられました。
もしサムスンFNリッツが主要業務圏の優良オフィス資産を購入する場合、大規模な有償増資が必要になる可能性があります。この場合、新株発行に伴う株価変動の拡大など負担が生じる恐れがあることから、相対的に資金負担の少ないFNタワー・タンサンを選択したとの説明です。
行政手続きの面でも負担が少なかったです。FNタワー・タンサンの組み入れ規模は、サムスンFNリッツの総資産の30％以内に該当し、国土交通省の変更認可なしに、変更報告のみで組み入れ手続きを進めることができました。
「国土交通省の変更認可」とは、すでに認可を受けた都市開発事業、実施計画、REIT資産管理会社の登録など、主要な国土・交通事業の内容が変更される際、所管省庁である国土交通省の承認を改めて受ける行政手続きを指します。
サムスンFNリートは、FNタワー・タンサンの買収により資産規模が約1兆2500億ウォンに拡大し、1兆ウォンを大きく上回りました。これにより、今後、より大規模な優良資産への投資に挑戦できる基盤を築きました。
金融投資業界の関係者は、「サムスンFNリッツは、比較的資金負担の低い資産を組み入れた後、既存の借入金を安定的な優先担保ローンに転換することで、資金調達構造も再整備しました」とし、「今回の借り換えにより、FNタワー・タンサンの買収に使用した短期資金の満期が2028年9月まで延長され、今後2年間の資金運用にも一層の余裕が生まれました」と述べました。
既存の借入構造を整備すると同時に、大規模な有償増資を行わずに資産を組み入れてきた戦略を継続する姿勢が見られます。今回の借り換えにより、サムスンFNリートはFNタワー・タンサンの買収に使用した短期資金の満期を2028年9月まで延長し、今後2年間の資金運用にも一段と余裕が生まれました。
「FNタワー・テチ・スンファ・タンサン」など3つの資産を担保に30日、金融投資業界によると、サムスンFNリートは最近、5200億ウォン規模の優先担保ローンを調達し、ソウル永登浦区の「FNタワー・タンサン
」（旧A-Oneタワー・タンサン）に対する既存の借入金を全額借り換えました。
融資機関としては、IBK企業銀行、KB国民銀行、NH農協銀行、ハナ銀行が参加しました。金利はオールインの譲渡性預金証書（CD）金利に1.3％ポイント（p）を上乗せする仕組みで、満期は2028年9月28日です。
電子短期社債の引受機関としては、KB証券、NH投資証券、ハナ証券、韓国投資証券が参加していました。
当該電子短期社債の満期が去る28日に到来したことを受け、サムスンFNリートは基礎資産として保有する△FNタワー大峙（テチ）△FNタワー順化（スンファ）△FNタワー堂山（タンサン）の3つの資産を担保に、優先担保融資5200億ウォンを受け入れたのです。
FNタワー・テチは、ソウル市江南区テヘランロ424に位置する地下6階～地上20階規模の業務施設で、延べ床面積は4万5191.76㎡です。
FNタワー・スンファは、ソウル市中区世宗大路7ギル25に位置し、地下9階～地上20階、延べ床面積2万7611.50㎡の規模です。FNタワー・タンサンは、ソウル市永登浦区国会大路559に位置する地下6階～地上17階、延べ床面積2万7991.94㎡の規模のビルです。
大規模な増資はなく…株価変動の負担が軽減されますサムスンFNリートは去る4月、エイワンタワー・ダンサン（現FNタワー・ダンサン）の入札に参加し、優先交渉権者（優先交渉対象者）に選定され、先月13日にディールクロージングを行いました。
去る3月16日には、サムスン生命の蚕室ビル（現FNタワー蚕室）の売却を完了（ディールクロージング）しており、今年上半期に資産をもう1件組み入れることができると判断し、入札を推進した結果です。
FNタワー・タンサンは、江南・汝矣島・光化門などの主要業務圏ではなく、その他の圏域に属していますが、同社の財務および資産規模を考慮すれば、大規模な有償増資を行わずに組み入れることができるという点が強みとして挙げられました。
もしサムスンFNリッツが主要業務圏の優良オフィス資産を購入する場合、大規模な有償増資が必要になる可能性があります。この場合、新株発行に伴う株価変動の拡大など負担が生じる恐れがあることから、相対的に資金負担の少ないFNタワー・タンサンを選択したとの説明です。
行政手続きの面でも負担が少なかったです。FNタワー・タンサンの組み入れ規模は、サムスンFNリッツの総資産の30％以内に該当し、国土交通省の変更認可なしに、変更報告のみで組み入れ手続きを進めることができました。
「国土交通省の変更認可」とは、すでに認可を受けた都市開発事業、実施計画、REIT資産管理会社の登録など、主要な国土・交通事業の内容が変更される際、所管省庁である国土交通省の承認を改めて受ける行政手続きを指します。
サムスンFNリートは、FNタワー・タンサンの買収により資産規模が約1兆2500億ウォンに拡大し、1兆ウォンを大きく上回りました。これにより、今後、より大規模な優良資産への投資に挑戦できる基盤を築きました。
金融投資業界の関係者は、「サムスンFNリッツは、比較的資金負担の低い資産を組み入れた後、既存の借入金を安定的な優先担保ローンに転換することで、資金調達構造も再整備しました」とし、「今回の借り換えにより、FNタワー・タンサンの買収に使用した短期資金の満期が2028年9月まで延長され、今後2年間の資金運用にも一層の余裕が生まれました」と述べました。
