[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] ハイトジンロが約1300億ウォンで買収したソウル市江南区清潭洞の土地を、どのように開発するかが注目されています。

ソウル市の規制緩和により、当該敷地の容積率を最大1100％まで適用できることから、現状のまま公園としてのみ残しておくには開発の潜在力が高いためです。

近隣にある三成洞の現代自動車グループ・グローバルビジネスセンター（GBC）の開発が本格化したことから、ハイトジンロが買収した土地も恩恵を受けると予想されます。

「路線商業地域」の容積率は最大1100％

29日、不動産業界によると、ハイトジンロはソウル市江南区清潭洞132-9・10・11など3筆の有形資産を保有しています。当該敷地はハイトジンロ本社のすぐ隣にあり、地目はガソリンスタンド用地です。地下鉄7号線清潭駅から徒歩3分の距離にあり、アクセスが良好です。

ハイトジンロは、この土地を2024年7月2日に1298億ウォンで取得しました。敷地面積は1402.5㎡（約424坪）の規模です。3.3㎡当たりの価格は3億600万ウォン程度に設定されました。この取得価額は、税・公課、手数料、付加価値税などの付帯費用を除いた金額です。

これに先立ち、開発業者のジュソンR&Dは、この土地に高級住宅を建設する予定でしたが、高金利や不動産景気の悪化により事業の進行が困難になったため、ハイトジンロに売却しました。

現在、ハイトジンロはこの土地に一時的に公園を整備しています。ハイトジンロが当該敷地を購入した目的は、既存の本社規模を拡大するためです。当該敷地は永東大路に面しており、「一般商業地域」と「第3種一般住居地域」が混在しているため、路線商業地域に該当します。

「路線商業地域」とは、主要幹線道路の周辺に帯状に指定された商業地域であり、一筆の土地に商業地域・住居地域など、二つ以上の用途地域が共存する地域を指します。

路線商業地域の容積率を計算する際は、各用途の比率に合わせて加重平均した容積率を算出します。ただし、ソウル市は永東大路、奉恩寺路、江南大路、テヘラン路などの「路線型商業地域」の容積率を最大1100％まで大幅に引き上げました。

地下鉄駅周辺を高密度・複合開発する駅勢圏活性化事業の対象地を、主要幹線道路沿いまで拡大することをソウル市が決定したためです。

例えば、第3種一般住居地域だった事業地が一般商業地域へと用途地域が引き上げられ、3つのインセンティブ項目をすべて満たせば、約1107％の容積率が適用されることも可能です。

GBC開発が本格化…49階建てのオフィスが建設される

近隣にある三成洞の現代自動車グループ・グローバルビジネスセンター（GBC）の開発が本格化したことから、ハイトジンロが買収した土地もこれに合わせて開発されるものと予想されます。

GBC敷地は三成洞167番地一帯にあり、用途地域には「都市地域、一般商業地域、第3種一般住居地域、地区単位計画区域（国際交流複合地区）」と記載されています。ハイトジンロの土地から徒歩24分の距離です。

先月8日に開催されたソウル市第16回建築委員会では、「現代自動車敷地特別計画区域複合施設（GBC）新築事業」の案件が可決されました。

これに先立ち、現代自動車グループは、GBCを超高層の105階建てではなく、55階建ての2棟で建設するという設計変更案を提示していましたが、これを撤回し、公共性とデザインを補完した新たな案を策定しました。

これにより、GBCは地下8階～地上49階規模の建物3棟として建設されます。ここには、業務施設（オフィスおよびオフィステル）や文化・集会施設（展示場・公演場）、販売施設、宿泊施設、観光休憩施設（展望スペース）などが入ります。

当該業務複合施設の延床面積は約97万2000㎡で、地上広場には約1万1000㎡規模の都心の森「グレートパーク」が造成されます。また、永東大路に面した前面部には、展示場や公演場など、市民が自由に利用できる複合文化空間が設けられます。

中核となる文化施設として整備される「公演場」は、クラシックやオペラ、ミュージカルなど、様々なジャンルの舞台に対応できるよう、最大2000席規模の最先端の可変型空間として設計されました。

また、永東大路の地上広場と複合乗換センターの地下を有機的に連結し、新たな歩行者・緑地軸を構築します。これにより、国際交流複合地区全体を網羅する歩行者ネットワークがさらに強化される予定です。

ただし、ハイトジンロの関係者は、敷地開発に関して「具体的な動きはない」とし、「敷地を購入した目的は社屋を建設するためのものであり、商業目的の開発ではない」と慎重な姿勢を示しました。