[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] イージス資産運用が大学路CGVに投資した不動産ファンドが、410億ウォン規模の融資の満期を1年延長しました。

大学路で唯一の映画館であるCGVが、商圏の中核となる集客施設として存在感を維持しています。公演・文化施設と大学街の需要が相まって形成された大学路商圏の立地競争力と賃貸運営基盤を基盤に、資産運用を継続している様子です。

ただし、来年6月には賃貸借契約が終了することから、イージス資産運用は後継テナントの誘致および常時売却に向けたマーケティングを並行して進めています。

不動産担保ローンの満期、来年10月18日に「1年延長」

30日、金融投資業界によると、イージス資産運用が運用する「イージスリテール不動産投資信託299号」（以下、イージス299号）は、去る16日、既存の先順位・後順位の借入金に対する融資契約変更契約を締結しました。

これにより、融資の満期は従来より1年延長された来年10月18日に調整されました。融資規模と条件は従来通り維持されました。

メットライフ生命保険が優先債権者、SBI貯蓄銀行が劣後債権者として参加しており、借入総額は410億ウォンです。このうち、優先融資は380億ウォン、劣後融資は30億ウォンです。金利も、優先が年5.0％、劣後が年8.5％の固定金利を維持します。

イージス299号は、ソウル鍾路区大明ギル28にある「大学路CGV」に投資する商品です。賃貸運営による収益と、将来的な資産売却に伴う資本利益を追求する構造となっています。今回の満期延長により、ファンドは既存の融資条件を維持しつつ、資産運用を継続するための時間を確保することになりました。

大学路CGVの競争力は、その立地にあります。大学路エリアには、成均館大学やカトリック大学などの大学をはじめ、各種劇場や公演場、フランチャイズ商業施設が密集しています。特に、10～20代の流動人口が豊富なソウルの主要な文化・商業商圏として挙げられます。大学路商圏内で唯一の映画館であるという点も、差別化要素となっています。

大学路CGVは、大学路商圏の中でも中核的な立地と評価されるB商圏に位置しています。大明通りと松の道の間の路地商圏が活性化しており、高い集客力を備えていると評価されています。映画鑑賞の需要だけでなく、大学路特有の公演・外食・文化消費が相乗効果を生む立地です。

賃貸運営の基盤も確保されています。当該資産は、来年6月27日まで責任賃貸借契約が締結されています。今回の融資満期延長に伴い、既存の賃貸借構造を基に安定した運営を継続できるか注目されます。

来年6月に賃貸借契約が終了…次期テナントの誘致が「課題」

ただし、融資の満期延長が、そのまま資産の売却やファンドの収益性改善を意味するわけではありません。今後の運用成果は、賃貸運営の実績や商圏の回復傾向、資産売却の条件などに影響を受けると見込まれます。

まず、新たな賃借人を誘致する必要があります。賃借人は、賃貸借契約の5年自動延長条項を適用せず、来年6月27日に到来する賃貸借契約満期時に、賃貸借契約が終了することを通知しました。

イージス299号は、責任賃貸借契約の終了3営業日前までに賃貸借保証金の返還額を確定し、確定日から10営業日以内に、保有現金から保証金返還額、運営費および融資利息などの必要金額を控除した残額をもって、先順位融資の元本を早期に返済しなければなりません。

また、資産の売却はまだ成立していません。イージス299号は、資産の早期売却を推進し、ファンド投資家の損失を最小限に抑えるため、2022年から今年にかけて4回にわたり、積極的な売却マーケティングを推進してきました。

新型コロナウイルス感染症（COVID-19）以降、映画館などの小売資産に対する不確実性が高まり、市場金利の上昇により不動産売買の心理も萎縮しました。

イージス299号の関係者は、「賃借人との賃貸借契約延長に向けた再交渉を引き続き試みる」とし、「これと同時に、後継賃借人の誘致および継続的な売却マーケティングを並行して行い、資産価値の向上と投資家の権利保護に最善の努力を尽くす」と強調しました。