[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] 機関投資家たちは、海外不動産ポートフォリオの「隙間」をREIT（不動産投資信託）で埋める戦略を活用しています。数十兆ウォン規模の不動産資産を直接売買するには時間がかかるため、市場の変化に迅速に対応できるREITを仲介として活用する方式です。
不動産は、一度投資すると容易に手放すことができません。特に海外不動産は、物件の探索から実地調査、資金調達、契約、許認可など、経なければならない手続きが多いため、新たな投資機会が生まれたからといって、すぐに資産に組み入れることは困難です。
一方、REITsは上場市場で取引される商品を活用できるため、比較的迅速に特定の国やセクターに投資することができます。これが、機関投資家が実物不動産の非流動性を補完する手段としてREITsに注目する理由です。
（イラスト＝ジェミニ生成画像）
戦術的資産配分（TAA）とは、短期的な市場状況や経済見通しに合わせて資産の投資比率を柔軟に調整し、追加収益を狙う投資戦略です。
オーストラリア・日本・シンガポールなどの海外機関投資家の中には、不動産ポートフォリオ全体のうち約5～10％をREITで保有している事例があります。データセンターやホテルのように投資需要が急速に拡大している分野が登場した際、実物資産を新たに購入する前に、あらかじめREITを通じて投資を行うというものです。
例えば、データセンター市場の成長が見込まれていても、実際にデータセンターを購入するには、適切な物件を見つけ、価格交渉を行った上で、資金調達まで完了しなければなりません。その過程で市場の雰囲気が変わったり、良い投資機会を逃したりする可能性があります。
REITを活用すれば、こうした時間的ギャップを短縮できます。特定の国やセクターに対する投資機会を先に確保した上で、実際の不動産投資へとつなげる戦略が可能になるのです。
特に、海外不動産ポートフォリオの規模が数十兆ウォンに達する大規模な機関ほど、この手法の活用度が高まる可能性があります。オフィス、物流、住宅、データセンターなど、各セクターの投資トレンドが変化した際、REITを通じて柔軟に対応できるのです。
単に現在の金利水準においてREITが割安かどうかを判断して投資するのとでは、アプローチが異なります。不動産ポートフォリオ全体を見渡した際、特定の資産や地域、セクターにおいて不足しているエクスポージャーをREITで補うことに焦点を当てています。
（イラスト＝ジェミニが生成した画像）
例えば、既存の海外不動産ポートフォリオにおいてデータセンターの比重が低い場合、関連するREITを通じて当該市場に優先的に参入することができます。特定の国のホテル市場が有望であると判断される場合も同様です。
機関投資家の立場からは、投資のタイミングを逃さずに、実物資産に直接投資するまでに必要な時間を確保できるというメリットがあります。
さらに、REITへの投資が単なる代替手段にとどまらない可能性もあります。REITを通じて先に投資した国やセクターで、実際の不動産投資の機会が見つかった場合、既存のREIT資産を売却し、再び流動性資産として活用することができます。
つまり、「まずREITで参入し、その後実物不動産に乗り換える」という方式です。実物不動産の取引速度の遅さを、REITの相対的な流動性で補うわけです。
機関投資家がREITを捉える視点も、以前とは変わりつつあります。以前は、REITを株式に類似した金融商品と見なし、価格変動性を負担要因と捉えるケースが多かったのです。実物不動産に比べて時価変動が頻繁であるためです。
しかし最近では、REITをポートフォリオ全体の不足部分を補う戦術的な手段と捉えるアプローチが広がっています。
特に不動産市場の投資トレンドが急速に変化する状況下では、REITの活用度はさらに高まる可能性があります。データセンターのように、かつては比重が小さかった資産が新たな中核的な投資先として台頭したり、特定の国の観光産業が急成長したりする場合、実物不動産だけでは即座に対応することが難しいためです。
機関投資家の立場からすれば、すべての投資機会を実物不動産だけで対応する必要がなくなったのです。長期保有する中核資産は実物で確保しつつ、変化の激しい分野にはREITを活用して先に足を踏み入れることで、ポートフォリオの機動性を高めることができます。
金融投資業界の関係者は、「海外不動産は、良い投資機会を発見しても、実際に資産を購入するまでに相当な時間を要します」とし、「REITを活用すれば、特定の国やセクターへのエクスポージャーを先に確保した上で、市場の状況に応じて実物投資へとつなげることができるため、戦術的な資産配分の手段として活用できます」と述べました。
不動産は、一度投資すると容易に手放すことができません。特に海外不動産は、物件の探索から実地調査、資金調達、契約、許認可など、経なければならない手続きが多いため、新たな投資機会が生まれたからといって、すぐに資産に組み入れることは困難です。
一方、REITsは上場市場で取引される商品を活用できるため、比較的迅速に特定の国やセクターに投資することができます。これが、機関投資家が実物不動産の非流動性を補完する手段としてREITsに注目する理由です。
「とりあえずREITで組み入れてみよう」…戦術的資産配分10日、金融投資業界によると、最近、機関投資家の間では、海外不動産ポートフォリオの一部をREITで構成する「戦術的資産配分」戦略が重要視されつつあります。
戦術的資産配分（TAA）とは、短期的な市場状況や経済見通しに合わせて資産の投資比率を柔軟に調整し、追加収益を狙う投資戦略です。
オーストラリア・日本・シンガポールなどの海外機関投資家の中には、不動産ポートフォリオ全体のうち約5～10％をREITで保有している事例があります。データセンターやホテルのように投資需要が急速に拡大している分野が登場した際、実物資産を新たに購入する前に、あらかじめREITを通じて投資を行うというものです。
例えば、データセンター市場の成長が見込まれていても、実際にデータセンターを購入するには、適切な物件を見つけ、価格交渉を行った上で、資金調達まで完了しなければなりません。その過程で市場の雰囲気が変わったり、良い投資機会を逃したりする可能性があります。
REITを活用すれば、こうした時間的ギャップを短縮できます。特定の国やセクターに対する投資機会を先に確保した上で、実際の不動産投資へとつなげる戦略が可能になるのです。
特に、海外不動産ポートフォリオの規模が数十兆ウォンに達する大規模な機関ほど、この手法の活用度が高まる可能性があります。オフィス、物流、住宅、データセンターなど、各セクターの投資トレンドが変化した際、REITを通じて柔軟に対応できるのです。
国民年金もグローバルREIT…「不足しているセクターの補完」国民年金もグローバルREITへの投資を活用しています。
単に現在の金利水準においてREITが割安かどうかを判断して投資するのとでは、アプローチが異なります。不動産ポートフォリオ全体を見渡した際、特定の資産や地域、セクターにおいて不足しているエクスポージャーをREITで補うことに焦点を当てています。
機関投資家の立場からは、投資のタイミングを逃さずに、実物資産に直接投資するまでに必要な時間を確保できるというメリットがあります。
さらに、REITへの投資が単なる代替手段にとどまらない可能性もあります。REITを通じて先に投資した国やセクターで、実際の不動産投資の機会が見つかった場合、既存のREIT資産を売却し、再び流動性資産として活用することができます。
つまり、「まずREITで参入し、その後実物不動産に乗り換える」という方式です。実物不動産の取引速度の遅さを、REITの相対的な流動性で補うわけです。
REITで不動産トレンドを「先取り」…迅速な投資行政共済会は、こうしたREIT活用戦略を積極的に展開している機関として挙げられます。
機関投資家がREITを捉える視点も、以前とは変わりつつあります。以前は、REITを株式に類似した金融商品と見なし、価格変動性を負担要因と捉えるケースが多かったのです。実物不動産に比べて時価変動が頻繁であるためです。
しかし最近では、REITをポートフォリオ全体の不足部分を補う戦術的な手段と捉えるアプローチが広がっています。
特に不動産市場の投資トレンドが急速に変化する状況下では、REITの活用度はさらに高まる可能性があります。データセンターのように、かつては比重が小さかった資産が新たな中核的な投資先として台頭したり、特定の国の観光産業が急成長したりする場合、実物不動産だけでは即座に対応することが難しいためです。
機関投資家の立場からすれば、すべての投資機会を実物不動産だけで対応する必要がなくなったのです。長期保有する中核資産は実物で確保しつつ、変化の激しい分野にはREITを活用して先に足を踏み入れることで、ポートフォリオの機動性を高めることができます。
金融投資業界の関係者は、「海外不動産は、良い投資機会を発見しても、実際に資産を購入するまでに相当な時間を要します」とし、「REITを活用すれば、特定の国やセクターへのエクスポージャーを先に確保した上で、市場の状況に応じて実物投資へとつなげることができるため、戦術的な資産配分の手段として活用できます」と述べました。
