[イーデイリーKIM EUN KYOUNG 記者] 10・15不動産対策が発表された昨年10月から約1年間、ソウルのマンションを購入するために株式などを売却したり、贈与・相続で得た資金で調達した金額が11兆5000億ウォンに迫ることが明らかになりました。

住宅担保ローンの規制が大幅に強化されたことで、金融機関からの融資による資金調達は減少した一方、金融資産を処分したり、贈与・相続で得た資金を活用した購入は大幅に増加しました。資金力に余裕のあるいわゆる「現金持ち」と、融資に頼らざるを得ない実需者との間で、住宅購入力の格差が広がっているとの指摘が出ています。

20日、国会国土交通委員会所属のユン・ジョンオ進歩党議員室が国土交通部から提出を受けた住宅売買資金調達計画書を分析した結果、昨年10月から今年9月までの12ヶ月間、個人がソウルでマンションを購入するために用いた資金のうち、株式・債券・仮想通貨の売却代金は6兆2415億ウォンと集計されました。 直前の12ヶ月間である2024年10月から2025年9月までの2兆7541億ウォンより126.6％増加した規模です。

同期間の贈与・相続資金も、3兆3515億ウォンから5兆2416億ウォンへと56.4％増加しました。株式・債券などの売却代金と贈与・相続資金を合わせると、11兆4830億ウォンに達します。直前の12ヶ月間の6兆1056億ウォンより、約5兆4000億ウォン増加しました。

全体の購入資金と金融機関からの借入額が減少した状況下で、金融資産の売却や贈与・相続を通じた資金調達が大幅に増加した点が注目されます。当該期間のソウルにおけるマンション購入資金の総額は、85兆8744億ウォンから81兆684億ウォンへと5.6％減少しました。 金融機関からの借入額も、20兆4808億ウォンから19兆795億ウォンへと6.8％減少しました。

一方、自己資金は50兆1613億ウォンから54兆1821億ウォンへと8.0％増加しました。購入資金全体に占める自己資金の割合も、58.4％から66.8％へと8.4ポイント上昇しました。融資よりも、既存の保有資産などを活用して住宅購入資金を調達する割合が高まったことになります。

特に江南圏では、金融資産を活用した購入が顕著でした。昨年10月から今年9月までの間、江南・瑞草・松坡区など江南3区における株式・債券などの売却代金は2兆8996億ウォンと集計されました。 これはソウル全体の6兆2415億ウォンの46.5％に相当します。直近12ヶ月間に江南3区で申告された1兆2519億ウォンと比較すると、131.6％増加しました。

このような資金調達構造の変化は、強化された融資規制の影響によるものと見られます。政府は昨年10月15日、ソウル全域と京畿道の一部地域を規制地域に拡大し、住宅価格に応じて住宅担保ローンの限度額を段階的に縮小する内容の不動産対策を発表しました。

15億ウォンを超え25億ウォン以下の住宅の住宅担保ローンの限度額は4億ウォン、25億ウォンを超える住宅は2億ウォンに制限されました。これにより、ローンを通じた住宅購入が難しくなるほど、保有資産を十分に確保した購入者が相対的に有利になる構造が形成されたとの指摘があります。

建国大学不動産大学院のパク・ハプス兼任教授は、「融資規制により中産層・低所得層など実需者の住宅購入力が低下した一方で、現金余力のある需要者による選別的な購入が続き、資産の二極化が深刻化した」と診断しました。

これに対し、専門家たちは、融資返済能力が十分な実需者まで一律に規制するのではなく、所得や返済余力などを考慮して融資限度額を差別的に適用し、生涯初の住宅購入者などに対する金融支援を拡大すべきだと提言しています。

トゥミ不動産コンサルティングのキム・ジェギョン所長は、「所得と能力があるにもかかわらず融資を受けられないのは問題だ」とし、「住宅価格に応じて一律に適用される融資限度額を廃止し、返済能力を中心に融資規制を再設計すべきだ」と述べました。