[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] 今年の第3四半期、知識産業センター市場において、取引の縮小と不良化の圧力が同時に高まっています。金利引き上げと金融界の融資管理強化が相まって、売買市場と競売市場の両方で負担が拡大している様子です。
これに加え、新規供給の中断まで重なり、市場の低迷が長期化する可能性があるとの懸念が出ています。
（資料＝知識産業センター114）
取引金額は4174億ウォン、取引面積は9万8975㎡で、それぞれ前四半期比で24.6％、25.0％減少しました。取引件数よりも、取引金額と面積の減少幅が大きくなりました。第2四半期に見られた大型・一括取引の効果が弱まった影響と分析されています。
地域別では、ソウルと仁川の取引が増加した一方、京畿道と釜山は減少しました。ソウルは344件で前四半期より8％増加し、仁川は60件で22％増加しました。一方、京畿道は504件で22％、釜山は16件で27％減少しました。
取引金額は、ソウルが1876億ウォン、京畿道が1815億ウォンで、それぞれ14％、28％減少しました。仁川は197億ウォンで、38％増加しました。
全国平均の3.3㎡（坪）当たりの単価は1394万ウォンで、前四半期比0.5％、前年同期比4.9％上昇しました。ただし、地域ごとの格差は顕著でした。
ソウルは坪単価が2286万ウォンで9％上昇した一方、京畿道は1118万ウォンで12％下落しました。ソウルの価格が上昇したのは、衿川区などの中低価格帯の取引比重が縮小したことによる効果と見られます。一方、京畿道の価格下落は、平沢など郊外の低価格圏域での取引比重が拡大した影響と解釈されます。
競売市場でも不良化の圧力が顕著になりました。今年第3四半期の首都圏における知識産業センターの競売実施件数は1,657件で、前四半期より7％増加しました。6四半期連続の増加傾向であり、前年同期の818件の約2倍に達しています。落札件数は306件でしたが、落札率は18.5％にとどまりました。
（資料＝知識産業センター114）
落札価格率（鑑定価格に対する実際に落札された価格の比率）は44.7％となり、2020年以降で最低値を記録しました。これは、鑑定価格の半分にも満たない水準で落札されたことを意味します。この落札価格率は、前四半期比で6.5ポイント（p）低下しました。
地域別の競売市場でも二極化が顕著でした。京畿道の競売実施件数は1163件で、首都圏全体の70％を占めました。落札率は41.8％で、ソウル、仁川、京畿道の3つの市・道の中で最も低くなりました。
仁川は落札率が43.0％にとどまった一方、ソウルは59.3％を記録し、相対的に高い価格防衛力を見せました。京畿道郊外の新築物件を中心に供給負担が大きくなり、地域ごとの資産価値の下落格差が拡大したことが、競売市場にも表れたという分析です。
金融業界では、知識産業センターの担保融資限度額を縮小し、融資期間の延長過程で元金の一部返済を要求する事例が見られます。かつて最大80％程度だった担保認定比率（LTV）が、一部の地域では50％まで低下しました。
このような環境下では、資産価格の下落が担保価値の低下や融資限度額の縮小につながり、追加の資金負担に耐えきれなくなった借り手が競売に追い込まれるという悪循環が生じる可能性があります。
今年第3四半期の競売件数が1657件に増加し、落札率が44.7％に低下した点は、こうした金融負担が反映された結果と見られます。
（資料＝知識産業センター114）
新規供給も事実上停滞している状態です。今年の第3四半期、知識産業センターの新規分譲は1件もなく、昨年第4四半期から4四半期連続で新規分譲が行われていません。プロジェクトファイナンス（PF）市場の逼迫や工事費の上昇、未分譲の負担により、新規事業の事業性を確保することが困難になった影響です。
一方、今年の第3四半期には、6つの現場で延べ面積42万6000㎡規模の竣工が行われました。釜山西部圏の大型事業場2カ所（各延べ面積16万6000㎡）が竣工面積の大部分を占め、首都圏で竣工した現場はソウルの九老（クロ）1カ所に留まりました。
政府は、知識産業センターの空室問題に対応するための制度改善に乗り出しました。産業通商資源部は去る9月10日、「知識産業センターの空室対策および制度改善案」を発表し、空室率の高いセンターの用途転換や業種規制の緩和などを推進することとしました。
2023～2025年に竣工した物件の調査では、空室率43.5％、未分譲率26.9％という結果が示されました。ただし、これらの数値は調査対象の区画を基準としたものであり、一部重複計上の可能性があるため、単純に合算したり、市場全体の数値として解釈したりしてはなりません。
アル・パートナーの関係者は、「今後、知識産業センター市場の主な変数は、競売物件数がピークを過ぎたかどうか、および落札率が底を打ったかどうかである」とし、「去る9月の取引量が421件に増加し、市場回復の兆しが一部見られたものの、今年第3四半期の取引総数は988件へと再び減少したことから、回復の持続性はまだ確認されていない」と述べました。
これに加え、新規供給の中断まで重なり、市場の低迷が長期化する可能性があるとの懸念が出ています。
今年第3四半期の取引件数は988件…2023年第4四半期以降で最低10日、「知識産業センター114」の運営会社であるアル・パートナーが、国土交通省の実取引価格資料を引用して分析した結果によると、今年第3四半期の全国の知識産業センターの取引件数は988件で、前四半期比19.3％、前年同期比10.7％減少しました。 2023年第4四半期以降で最も少ない水準です。
地域別では、ソウルと仁川の取引が増加した一方、京畿道と釜山は減少しました。ソウルは344件で前四半期より8％増加し、仁川は60件で22％増加しました。一方、京畿道は504件で22％、釜山は16件で27％減少しました。
取引金額は、ソウルが1876億ウォン、京畿道が1815億ウォンで、それぞれ14％、28％減少しました。仁川は197億ウォンで、38％増加しました。
全国平均の3.3㎡（坪）当たりの単価は1394万ウォンで、前四半期比0.5％、前年同期比4.9％上昇しました。ただし、地域ごとの格差は顕著でした。
ソウルは坪単価が2286万ウォンで9％上昇した一方、京畿道は1118万ウォンで12％下落しました。ソウルの価格が上昇したのは、衿川区などの中低価格帯の取引比重が縮小したことによる効果と見られます。一方、京畿道の価格下落は、平沢など郊外の低価格圏域での取引比重が拡大した影響と解釈されます。
競売市場でも不良化の圧力が顕著になりました。今年第3四半期の首都圏における知識産業センターの競売実施件数は1,657件で、前四半期より7％増加しました。6四半期連続の増加傾向であり、前年同期の818件の約2倍に達しています。落札件数は306件でしたが、落札率は18.5％にとどまりました。
地域別の競売市場でも二極化が顕著でした。京畿道の競売実施件数は1163件で、首都圏全体の70％を占めました。落札率は41.8％で、ソウル、仁川、京畿道の3つの市・道の中で最も低くなりました。
仁川は落札率が43.0％にとどまった一方、ソウルは59.3％を記録し、相対的に高い価格防衛力を見せました。京畿道郊外の新築物件を中心に供給負担が大きくなり、地域ごとの資産価値の下落格差が拡大したことが、競売市場にも表れたという分析です。
「担保価値の下落→融資限度額の縮小→競売の進行」という連鎖金融環境の悪化も、市場の負担を増大させる要因として挙げられました。韓国銀行は去る7月と8月、基準金利を相次いで引き上げ、3.00％に引き上げました。
金融業界では、知識産業センターの担保融資限度額を縮小し、融資期間の延長過程で元金の一部返済を要求する事例が見られます。かつて最大80％程度だった担保認定比率（LTV）が、一部の地域では50％まで低下しました。
このような環境下では、資産価格の下落が担保価値の低下や融資限度額の縮小につながり、追加の資金負担に耐えきれなくなった借り手が競売に追い込まれるという悪循環が生じる可能性があります。
今年第3四半期の競売件数が1657件に増加し、落札率が44.7％に低下した点は、こうした金融負担が反映された結果と見られます。
一方、今年の第3四半期には、6つの現場で延べ面積42万6000㎡規模の竣工が行われました。釜山西部圏の大型事業場2カ所（各延べ面積16万6000㎡）が竣工面積の大部分を占め、首都圏で竣工した現場はソウルの九老（クロ）1カ所に留まりました。
政府は、知識産業センターの空室問題に対応するための制度改善に乗り出しました。産業通商資源部は去る9月10日、「知識産業センターの空室対策および制度改善案」を発表し、空室率の高いセンターの用途転換や業種規制の緩和などを推進することとしました。
2023～2025年に竣工した物件の調査では、空室率43.5％、未分譲率26.9％という結果が示されました。ただし、これらの数値は調査対象の区画を基準としたものであり、一部重複計上の可能性があるため、単純に合算したり、市場全体の数値として解釈したりしてはなりません。
アル・パートナーの関係者は、「今後、知識産業センター市場の主な変数は、競売物件数がピークを過ぎたかどうか、および落札率が底を打ったかどうかである」とし、「去る9月の取引量が421件に増加し、市場回復の兆しが一部見られたものの、今年第3四半期の取引総数は988件へと再び減少したことから、回復の持続性はまだ確認されていない」と述べました。
